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Réaction de la Secrétaire d'Etat De Bleeker : absence de condition suspensive en cas de compromis pour une habitation

Aujourd’hui, ‘Het LaatsteNieuws’ a rapporté que les acheteurs et les vendeurs concluent de plus en plus souvent un contrat de vente ou un compromis sur un bien immobilier sans la condition suspensive que l'acheteur puisse obtenir un prêt hypothécaire de la banque. En soi, c'est possible. Toutefois, la secrétaire d'État à la Protection des consommateurs, Eva De Bleeker, avertit que les vendeurs privés et surtout les agents immobiliers ont l'obligation de communiquer cela correctement. Les acheteurs sont donc suffisamment conscients des conséquences. Lorsque le contrat de vente n'est pas respecté, il y a souvent des indemnités de rupture importantes.   

Lorsqu’on achète un bien immobilier, on conclue d'abord un contrat de vente ou un compromis avant de procéder à la vente proprement dite chez le notaire. Dans ces contrats de vente, il est d'usage d'inclure une condition suspensive stipulant que si l'acheteur n'est pas en mesure d'obtenir un prêt auprès de la banque, le contrat de vente est nul et non avenu. 

Un rapport de ‘Het Laatste Nieuws’ montre qu'en raison de la forte demande sur le marché du logement, il arrive de plus en plus souvent qu'aucune condition suspensive ne soit incluse ou que les acheteurs qui acceptent une vente sans condition suspensive soient avantagés.   

La condition suspensive est en fait une exception au principe de base du droit des contrats : un accord conclu est définitif et la propriété passe immédiatement à l'acheteur. En d'autres termes, il n'y a aucune obligation de fournir une telle condition. 

Selon la secrétaire d'État à la Protection des consommateurs, cela ne dispense pas les vendeurs et les agents immobiliers de l'obligation d'informer correctement les candidats acheteurs. Tant les particuliers qui vendent directement que les agents immobiliers qui s'occupent de la vente sont soumis à des règles qui rendent cette démarche obligatoire.   

Dans les deux cas, l'acheteur doit être correctement informé de la présence ou de l'absence d'une condition suspensive et des conséquences du non-respect du contrat de vente. Il est fréquent qu'en cas de non-respect du contrat de vente, le vendeur puisse exiger des indemnités de rupture. Cela peut avoir des conséquences importantes. Souvent, le montant concerné est de 10 % du prix de vente.   

De Bleeker appelle les vendeurs à toujours communiquer de manière transparente à ce sujet envers les candidats acheteurs. Elle contactera également l'Institut professionnel des agents immobiliers pour discuter de cette évolution et leur demander de veiller à ce que leurs membres respectent bien cette règle. 

Enfin, De Bleeker indique que les indemnités de rupture ne peuvent être demandés que par le vendeur particulier. Lorsque les intermédiaires professionnels tentent de réclamer pour eux-mêmes une indemnité de rupture au candidat acheteur pour l'impossibilité d'obtenir un prêt, il s'agit d'une clause abusive. Selon De Bleeker, il ne devrait pas être possible de fonder un modèle commercial sur ce point.  

De Bleeker : "Celui qui veut acheter une maison doit très bien savoir dans quelles conditions il signe un compromis. Tant les vendeurs que les agents immobiliers ont donc le devoir d'être clairs sur l'existence ou non d'une condition suspensive et sur l’indemnité de rupture en cas de non-respect du contrat de vente."